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FINANZIERUNGEN OPTIMIEREN

Wann können Sie umschulden, wann macht es Sinn?

Zum Ende der Zinsbindung

Wenn bei Ihrem Baukredit die Zinsbindung endet, können Sie problemlos Ihren Kreditgeber wechseln. Hausbanken kommen dann häufig mit dem Argument, bei einer Umschuldung würden durch den Bankenwechsel hohe Gebühren anfallen und der Aufwand wäre gewaltig. Tatsächlich liegen die Kosten meist weit unter dem, was Sie sparen können. Damit Sie nicht unnötig unter Zeitdruck geraten, sollten Sie die Anfrage mindestens 3 Monate vor Ablauf einer bestehenden Zinsbindung starten.


Forwarddarlehen bei Ablauf der Zinsbindung innerhalb der nächsten 36 Monate

Die Zinsbindung Ihres bestehenden Darlehens läuft bald aus und Sie möchten nicht riskieren, dass nach der Zinsbindungsfrist die Zinsbelastung steigt. Um dies zu umgehen, können Sie bereits heute einen Darlehensvertrag mit einem fest vereinbarten Zinssatz abschließen. Sie sichern sich somit einen günstigen Zinssatz für Ihr Darlehen, dass Ihr altes Darlehen nach Auslaufen der Zinsbindung ablösen wird. Die neue Darlehenssumme entspricht der Restschuld des alten Darlehens zum Auslauftermin, abzüglich ggf. geplanter Tilgungen zum Zinsablauf. Der zu zahlende Aufschlag für Forwarddarlehen ist derzeit sehr gering.


Während der Zinsbindung

Eine Umschuldung innerhalb der Zinsbindung ist mühsam und durch die fällige Vorfälligkeitsentschädigung (Ausgleichszahlung für den Zinsverlust auf Bankenseite) oft auch nicht sinnvoll. Eine Ausnahme stellt die Situation bei einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren dar. Hier haben Sie nach deutschem Recht die Möglichkeit, das Darlehen ganz oder teilweise zurück zu zahlen - frühestens 10 Jahre und 6 Monaten nach Vollauszahlung mit einer Kündigungssfrist von 6 Monaten.

Eine weitere Möglichkeit ist die Kapitalbeschaffung zu aktuellen Zinskonditionen. Dabei wird ein neues Darlehen aufgenommen, um damit Sondertilgungen bei der bestehenden Finanzierung zu nutzen (ggf. auch eine Erhöhung der Rate, wenn diese Option besteht). Diese Finanzierungsvariante mit freier Verwendungsmöglichkeit (also ohne Belege) haben früher nur wenige Banken angeboten. Im Zuge des zunehmenden Wettbewerbs der Banken gibt es mittlerweile eine ganze Reihe von Anbietern mit Top Konditionen (10 Jahreskonditionen Stand August 2019 im Bereich 1%).

Bis 2017 war auch die Überprüfung von Widerrufsmöglichkeiten zu bestehenden Immobilienfinanzierungen eine Möglichkeit, die wir vielfältig genutzt haben.

Während der Zinsbindung bei Forward Darlehen

Das Sonderkündigungsrecht gilt auch für Darlehen, die bereits vor Beginn der Zinsbindungsfrist geschlossen wurden (siehe oben bei Forward Darlehen). Hier war lange Zeit umstritten, ab wann die 10-Jahres-Frist beginnt. Teilweise wurde die Auffassung vertreten, dass dies erst mit der Auszahlung der Darlehenssumme der Fall sei. Das Landgericht Bochum hat in einem Urteil von September 2015 (Urteil vom 14.9.2015, Aktenzeichen I-1 O 68/15) dieser Auffassung der Banken in Teilen widersprochen. Sofern es sich bei dem Forward-Darlehen um eine Verlängerung einer bestehenden Finanzierung bei dem gleichen Kreditgeber handelt, ist nicht der Zeitpunkt der Auszahlung, sondern vielmehr der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses entscheidend für den Fristbeginn der Kündigung. 

Dies hat für den Kunden einen entscheidenden Vorteil: wenn z.B. die Zinsbindungsfrist eines Darlehensvertrages zum 31.12.2012 endet und der Kunde bereits am 31.12.2010 ein Prolongationsangebot seiner Bank unterschrieben hat, um sich durch ein Forward Darlehen die gegenwärtig günstigen Zinsen zu sichern, kann er den Vertrag unter Berücksichtigung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist bereits zum 31.07.2020 kündigen. Nach früherer Auffassung der Banken wäre das aber frühestens zum 31.12.2022 möglich gewesen. 

Für Kunden, die wiederum nach ihrer ursprünglichen Finanzierung ein Forward-Darlehen bei einem anderen Institut abgeschlossen haben, gilt diese Regelung voraussichtlich nicht. Hier ist weiterhin der Auszahlungszeitpunkt als Fristbeginn relevant, bis es hierzu eine andere Entscheidung gibt. Es bleibt aber festzustellen, dass die rechtlichen Auffassungen hier durchaus unterschiedlich sind.

Es handelt sich hier um ein landgerichtliches Urteil. Wir beobachten aber in der Praxis, dass sich immer mehr Banken dieser Rechtsauffassung anschließen und entsprechende Kündigungsschreiben akzeptieren. 

 


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